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办公楼精装修:大中型装修工程指南

类别:办公室/写字楼装修 日期:2012-11-02 16:51:33 作者:北京写字楼精装修 来源:萬诚丰鼎装饰
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办公楼精装修:大中型装修工程指南---------北京装饰公司

       这篇指南,主要针对“施工面积较大、标的额较高”的装饰项目最终能得到客户满意的效果而撰写的专业性建议,尤其是对于没有配备相关专业人员的单位、企业项目负责人很有帮助。

        我们可以这样简单认定:面积千平以上、标的额百万以上为中型项目;万平以上、标的额千万以上为大型项目。这种认定只为了便于客户区别,并非“行业规范”的数据,客户只需对自己的项目有个初步定位即可。

        大中型项目因为所涉及的方方面面较多,所以要想得到一个圆满的结果必须要有合理、严谨的组织计划方可实现,这个计划的繁简取决于该项目的大小、标的额、设计施工难度、工期等,但无论繁简务必要有相配套的组织计划。下面,我们从客户方立项到项目竣工简单阐述一下大中型项目的组织计划工作,依此操作,可以使项目较顺利的完成。

一、  组建项目团队

      客户方在立项后首先组建自己的项目团队,负责与项目相关的一切事宜,主负责人要有一定的权限,对一般性事务可以做主,这样会大大提高项目进展速度,其他人员要有一定的组织协调能力,最好是有一些项目管理经验的人员参与,管理把控具体工作

二、  确定选拔合作单位的标准

       合作单位一般分为设计单位、施工单位、第三方监理单位,一般大型项目或政府采购项目这三方面合作单位是要分别签署合作合同的;而中型项目差异较大,主要取决于客户方的意愿,比如第三方监理单位是否聘用,设计、施工是否由一家公司承接等,这些均可由客户自行决定。具体标准如下:

1、资质要求

    大中型项目要求设计施工二级以上的资质,也就是二级或一级资质。在这里请客户特别注意,并非是最高级别(一级资质)的就是好的,因为目前行业内资质问题较混乱,真正能靠自己实力获得一级资质的企业全国屈指可数,北京的一级资质企业不过就那么几家,但我们发现很多公司却都拿着一级资质来洽商,其实绝大多数都是花钱挂靠的,除了钱方面的接触,挂靠的企业与被挂靠的企业间无任何关系,实力和管理上根本没法保证,很多都是草台班子而已,虽然这种现象是不合理的,但目前现状如此我们不得不想办法保护自己不被这样的挂靠公司所蒙蔽,反倒是二级资质公司真材实料的还相对多一些,对于公司实力比较有保证,但标的额超过1200万的项目,二级资质公司是无权承接的

2、  项目案例

     最好有较多的相关案例施工经验,无需绝对要求做过与本项目完全一样的施工经验,否则会丧失很多实力很不错的公司,一般要求有类似项目、面积相近的项目经验就可以对该公司的实力加以判定

3、  专业人员配备

     要通过接触,判定该公司的相关人员专业水平在什么层次,工作人员的水平决定了该公司的整体水平和实力,一般我们可以要求相关主管过来洽商,通过具体事项的交流很容易知道对方的实力

三、  选拔合作单位的方式

1、  招投标

     这是大型项目必须要求的形式,招标投标都要符合相关法律法规和行业标准,通过“定式规则”选拔相对最优的合作单位,它要实现的目的是公平、公正、公开,规范的招投标确实能让客户选拔到相对最适合的合作伙伴。但这里请注意,招投标也有不小的弊端,比如,因为招投标的定式操作方式并不能完全体现竞争对手的真实面貌,标书可找人做、讲标也可找人讲,而且在具体操作中会有很多端口是人为操作起作用

2、  邀标

     简单讲邀标就是客户从自己信任的途径邀请几家公司参与竞争,通过多方面考察,选中最值得信赖的一家承接项目,邀标可以参照招投标的模式去审核,但不拘泥于形式,对客户来讲可深入了解竞争各方的竞争优势和不足,既避免了招投标表面化带来的弊端又可以借鉴招投标的某些方式选拔出最优的合作方。邀标的弊端是,对于客户方相关负责人的责任心和组织能力要求较高,较容易造成选拔不够深入或选拔方向出现偏差的问题

四、  设计优先

      无论是设计、施工分别竞标还是,设计施工由一家承接,首先要把设计方案先确定下来。这个过程会比较漫长,但值得花时间仔细推敲,因为设计的不完善、不合理会让报价出现较大偏差,更主要的是会给后面的施工带来必然的阻碍。设计方面最容易出现的问题是过于粗框,客户因为着急,全套设计还只出了框架、施工图还没有最终确定下来就开始报价、签合同、施工,总觉得设计方面大部分已确定可以进行下一步了,结果为后面的工作带来了必然的隐患

设计工作完成的标准:

1、所有空间不存在不确定方案

2、全套施工图齐备:重点空间效果图、原始平面图、新建平面图、顶面图、墙面图、地面铺装图、立面图、节点大样图、电路连线图、电路系统图、弱电系统图、消防空调改造图、上下水系统图、门禁系统图等等。

3、图纸规范、各类设计说明及图表符合行业标准

五、  确定施工单位

      确定好施工单位对整个项目的顺利完成至关重要,这一环节一定要把好关。客户最容易犯的错误就是不做全面比较,只比报价。这点我们虽做过很多宣传但很多客户仍然只盯住报价上的数字,这是大错特错的。

      装饰行业的利润额这些年已经很透明,是不是行内人也都可以很容易了解到,因为人工费材料费在市面上摆着,绝对是一分钱一分货的行当,比平均报价低20%以上的报价不是在玩报价游戏就是拿质量和材料补齐,这样的公司可以直接从备选公司中剔除,因为只从这一点上就能证明他把客户当做被愚弄对象看待,从骨子里就没有把诚信放在首位,连合作的基础都不具备还需要考虑吗?但很多客户喜欢听“解释”,觉得只要价钱便宜怎么解释怎么觉得合理,在这里提醒客户,市场行情不是谁说什么是什么的,谁要是扭曲客观现实,谁就是有不能放在台面上的目的,所以客户在最终确定施工方的时候一定要保持客观的心态

六、  进场前各类手续完备

      一般项目施工前都需要办理相关手续,最常见的是物业手续和消防报批手续,这里重点提醒客户一定要重视消防报批手续的问题,别不把这个当回事,因为消防审批由各区的消防局负责,政府部门办事大家都知道不是一般的难,很多客户没有很好地了解消防报批到底是怎么回事,最后都被消防局摆了一道甚至两道三道,最后焦头烂额。消防报批包括消防改造申请审批和消防验收审批,前者必须在开工前办理好,没有这个批文不能施工;后者是竣工后的验收包括消电检、材料验收等,没有这个批文不允许入住,所以一定不能出问题,一般情况下客户方如果自己报审批,基本上得被折腾多少次,还有可能被罚款,时间上遥遥无期,因为一轮审批就是多少个工作日,一次不行又是多少个工作日,那都是合理合法的,没有情面可讲,关键是有很多被驳回申请审批的理由在等着你,所以最好让有经验的人员或单位负责做这个工作,会省去很多麻烦费用上也划算。

七、  进场前施工组织计划

       有关大型项目施工组织计划,一般在技术标中有所展示,但在开工前要将计划性文字转化成实施性计划纲要,也就是将所有计划相关内容做成可以具体实施和监督的文件、表格、步骤陈列等。这个计划纲要由人、财、物、标准和监督措施等多方面构成,繁简程度不要教条,要依据具体施工项目情况而定,非常详尽的施工组织计划我们在别的篇章有介绍,在这里我们只把最重点的地方提炼出来,引起注意。

1、人员配置

    监督组建甲乙双方或多方的“项目管理人员组织结构”。a、确认各分包项目的承包合同已签订 b、确定各个承包项目的负责人是谁、承包责任都是什么 3、确定己方(客户方)项目管理人员的配置,责任分工明确,并一定落实到具体人。

2、由客户方(甲方)提供的施工条件要按时完成,如电源、甲方财产保护等

3、设计单位工作计划

    分为两部分,第一,进场前各类图纸不完全。这种情况最易引起后期的施工停滞或打乱拟定好的施工进度计划的。要求设计师按规定上报全套施工图列表,并由施工方予以审核,由施工方根据施工进度,在未完成图纸项后面标注完成时间,此表一式三份,设计方按该时间进度完成图纸,施工方按该表督促设计方按时完成,客户方(甲方)按该表监督设计方按时完成,避免图纸不能如期提供。第二、施工中的设计变更。要拟定设计变更甲方提出的时间限制、设计方完成的时间限制以及发生设计变更的流程。

     再次强调,设计影响施工是每个不能顺利完工项目的通病,很多种情形是因为甲方不理解设计不能及时跟上所造成的连锁反应是什么,所以常常被甲方忽视,等到不良后果已出现时,损害已出现,所以这类问题必须提前重视提前预防。

4、  施工进度表

     一般客户都知道施工要有这个,只有一点需要提醒,较大项目施工承包方常常不止一方,举例,消防改造独立承包的情形,由两方或两方以上分别承包各类施工时,各承包方之间的施工进度表要求不能有冲突,几方施工进度表要能很好地融合在一起,不能各自为政。

5、  材料供应

     需要承包方提供重点主材的材料进场表,甲方监督进场时间及质量

6、  阶段验收列表

     需要承包方提供阶段验收列表,尤其是涉及到支付工程款的施工节点必然要作为验收项目之一

7、  整理施工标准、验收标准文件

     客户方要想把质量监督到位,必须要求监督人员了解各类施工的验收标准,对承包方不符合质量的施工要及时提出修改意见。当然质量要想有保证,关键在于施工方本身的施工水平和规范性,否则即便甲方的监督力度再大施工方也没能力实现 

八、阶段验收、竣工验收

     阶段验收要严格按步骤进行,阶段验收做的好,竣工验收就会很顺畅,一旦竣工验收发现问题,肯定会延迟最终竣工日期,竣工延迟,物业验收、消防验收都无法进行,以致最终影响客户如期入住,这对于客户是个很大的间接经济损失

     以上有些工作,有经验的承包方会做好相应的组织工作,但如果甲方对以上环节也有所了解并参与监督,那么整个项目的顺利进行就会更加有保证。以上是本公司凭多年的工作经验积累下来的一些建议供客户朋友参考,因为篇幅有限仅做了些重点陈述,如希望了解有关写字楼精装修工程的专业性文章,请继续关注本网站其他内容。

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