如何改造装修旧写字楼

   随着时间的推移,许多旧办公楼出现了不同程度的饰面老化、设施落后、屋面漏水等问题,特别是信息产业的发展，智能化水平的不断提高,一些职能部门办公楼房的硬件设施急需重新建设。近年来政府在旧办公楼精装修改造项目方面进行了大量投资,本文介绍了在实践中获得的一些经验和体会，在这里与从事建筑装饰行业的同仁一起分享，同时愿给建设方的设计装修方案提供参考。

A.质量要点:(1)地面空鼓率不超过5%;(2)砖与砖对缝平整度误差小于0.5㎜，缝隙小于1㎜，接缝均匀直顺无错牙;(3)踢脚线表面应洁净,高度一致,结合牢固,出墙厚度一致,与墙交接处阴角光滑直顺,总厚度不得超过门套线厚度并与门套线对接严密;(4)串边与踢脚线、瓷砖结合严密,踢脚线应压在串边上覆盖3-5㎜,串边转角时应割45度对角;(5)房间瓷砖、走廊石材及过门石标高要统一;(6)地面铺贴前要先在地面弹线、予铺，然后再铺贴,防止房间对角线不相等造成得返工。

B.质量要点:(1)预先检查墙面的平整度、阴阳角直度、阴阳角方正等,若有误差用石膏腻子找平、顺直;(2)对墙面上污染物、残留砂等予以清除，若墙面基层与第一遍腻子结合力较差,需刷界面剂或底漆一道提高粘接力;(3)找补一遍、满刮腻子二遍、涂刷乳胶漆二至三遍，每道腻子跟一遍打磨工艺，腻子基层应无划痕、麻坑、疙瘩等缺陷;(4)涂刷乳胶漆采用滚涂时,应首先用长毛滚筒涂刷,稍等片刻后再用短毛滚筒均匀滚压,保证漆膜均匀细致，无流坠、露刷、露底、气泡、发花等弊病;(4)保证乳胶漆与踢脚线、门窗套、窗台面、电器开关插座、暖气管线、及其它材料饰面等分界线层次分明,整齐顺直无污染;(5)对于光线较暗，光源角度较小的墙面(如走廊)应重点找平;(6)对于用不同材料填堵的孔洞(如门窗、上亮子等)接缝必须填补专用嵌缝石膏腻子，粘贴一层加筋布,并不得有凸出不平、裂纹现象;(7)对于吊顶，应在灯光打开时检查质量;(8)涂料施工前对上到工序要验收,乳胶漆涂刷前要对腻子基层验收;(9)最后一遍乳胶漆应在其它工程全部完工后进行。

C.质量要点:(1)选择通过ISO9001国际质量体系认证、国家质检合格的绿色环保产品;(2)明确天然木皮品种及厚度，主要有花梨木、沙比利、红榉、桦木、楸木、黑胡桃木、红胡桃木、樱桃木等，树种不同，价格有差别，木皮厚度应在0.5-0.6㎜之间;(3)木皮衬板采用MDF单板或多层板，保证门扇不变性、不开裂;(4)门挺采用天然杉木指接，宽度100-120㎜，厚度40，门芯板采用天然杉木指接;造型线条凹入部位采用MDF结构板，凸出部位采用实木线条，颜色同实木皮;(5)合页、锁具、门吸等应带样品，每扇门应安装三个合页;(6)门套侧板采用多层板或杉木指接，厚度大于20㎜，门挡处橡胶条要牢固、弹性好;门边线厚度应大于12㎜，宽度60㎜，基层板采用多层板或杉木指接，门套侧板和门边线饰面木皮，颜色要与门扇配套;(7)采用高档环保油漆，漆膜饱满、光亮。

D.质量要点:(1)断桥或复合式型材，厚度大于1.2㎜，制作安装符合《铝合金窗》GB/8479-2003规定;(2)中空5+6+5玻璃;(3)三元乙丙胶条;(4)优质品牌五金件;(5)纱扇型材必须与窗户配套，纱网采用优质产品;(6)开关、内倒灵活;(7)窗框安装及开启扇设计要考虑包窗套、安装窗台板的厚度，预防包好窗套后打不开窗扇;(8)窗框安装要牢固,与墙之间的缝隙发泡胶要注满,周边打门窗专用密封胶要光滑、直顺、均匀;(9)窗外周边打耐候胶要密实,防止渗漏水现象发生;(10)粉末喷涂涂层厚度大于40um、电咏涂漆涂层厚度大于16um)、氟碳漆喷涂(涂层厚度大于30um)。

E.质量要点:(1)板面平整、明龙骨直顺、龙骨与面板吻合严密、灯具消防等设施预留准确、布置协调、排列整齐，硅钙板正面不得有影响装饰效果的污痕、裂纹、缺角等;(3)板面与暖气管线及消防管线结合处、吊顶边条与墙结合处、要结合严密并均匀打密封胶，胶缝要细而匀;(4)C50轻钢大龙骨间距不超过1.0米,吊点间距小于1米，中间起拱部分不小于房间1-3/1000，主龙骨安装后应及时矫正标高，吊杆距主龙骨端部小于300㎜。当吊杆与设备相遇时，应调整吊点的构造或增设吊杆;(5)铝合金明龙骨对接缝应平整、吻合、颜色一致。

F.质量要点:(1)30*40木龙骨骨架涂防火涂料两遍，间距300*300;(2)细木工板基层，防火涂料两遍;(3)铝塑板饰面分格粘贴，分格设计方案须经建设方同意，留宽度4㎜，需要对缝时要吻合严密、留缝时宽度要均匀，留缝宽度误差小于0.5㎜;(4)留缝注耐侯胶应饱满充实、圆滑直顺、整齐无锯齿飞边;(5)铝塑板面层平整，颜色一致，无碰撞、变形、污染、拐折断裂等现象;(6)斜光源照射目测无凹凸不平现象;(7)与其它不同饰面(如墙面)相接处缝隙对接应小于1㎜，注胶细致、均匀、光滑、整齐;(8)施工前将暖气片周围卫生清理干净;(9)成品暖气罩应设置防脱落措施;

G.质量要点:(1)拆除原瓷砖前，将原有地面地漏、排水管线口洞等封闭，以防造成堵塞;(2)根据洁具布置情况墙面开槽设置预买管线、电路电源;水管线主要有洗手盆冷热水管、洗浴房冷热水管、热水器的冷热水管布置、拖布盆冷水管等;电路电源主要有干手机电源、小便感应器电源、热水器电源(功率较大)、浴霸电源及灯具电源等;(3)水管出水口、电源插口安装位置要与卫生洁具位置相配套，要事先了解卫生洁具的规格、型号，做到设施预留准确、布置协调、排列整齐;(4)墙面抹灰一遍找平找直，地面抹灰一遍找散水坡;地面采用聚氨脂防水涂料涂刷两遍，总厚度大于1.5㎜，凝固后做24小时蓄水试验;(5)铺设地面前,应检查找坡方向是否正确以保证流水通畅，坡度在2%左右，要放漫坡;(6)铺设地面砖时,地面砖与地漏、进排水管线、大便器等周边缝隙要均匀,宽度要小于3㎜，大便器略低于周边瓷砖5㎜;(7)地面砖与墙面砖阴角结合要严密，墙砖应压在地面砖上覆盖3-5㎜,阴角缝小于1.5㎜;

   写字楼精装修改造方案:(1)顶棚采用PVC材料吊顶;(2)墙面粘贴300*450浅色瓷砖且在窗台以下留5㎜左右腰线，地面粘贴规格300*300的瓷砖;(3)隔断采用三聚氰氨防潮板;(4)将原铸铁供水管线改为PP-R管线，排水管线直接用PVC管，所有供、排水管线均隐蔽敷设;(5)更换原来小规格的蹲大便器，原来是手制阀的改为脚踏阀;(6)拆除原小便池，更换为感应小便斗(220V电源);(7)根据实际情况，选择双位洗手台面可用黑金砂花岗岩台面，选择单位洗手台面可直接采用陶瓷台盆(配镜片);(8)拆除原拖布池，更换成品陶瓷拖布池;(9)根据业主实际情况，是否配置洗浴房、干手机、热水器等;

   旧写字楼办公楼装修改造项目的宗旨是"经济适用且美观大方，不追求豪华气派"。主要施工项目有地面铺贴、内墙涂料、木门更换、外窗更换、部分房间吊顶、包装窗台面、包装暖气片、卫生间改造、强弱电改造、外墙涂料、屋面漏水等。下面将以上施工项目的优选方案及施工质量要点做简单描述。

一、地面铺贴

    瓷砖具有表面平整、质地坚硬，耐磨、耐擦洗、耐腐蚀、吸水率低，不脱色、不变形、安全无毒、保养方便等优点,可满足对地面材料功能的任何要求，是办公室精装修中最理想的地面装饰材料。

    1.优选方案:房间铺800*800的浅色瓷砖，周边采用150宽的黑色串边，80-120高的黑色踢脚线;走廊、楼道可采用中间铺中性颜色的花岗岩石材(如芝麻白、石岛红)，周边加150-200宽的黑金砂石材串边，配黑色踢脚线。

2.质量要点:(1)地面空鼓率不超过5%;(2)砖与砖对缝平整度误差小于0.5㎜，缝隙小于1㎜，接缝均匀直顺无错牙;(3)踢脚线表面应洁净,高度一致,结合牢固,出墙厚度一致,与墙交接处阴角光滑直顺,总厚度不得超过门套线厚度并与门套线对接严密;(4)串边与踢脚线、瓷砖结合严密,踢脚线应压在串边上覆盖3-5㎜,串边转角时应割45度对角;(5)房间瓷砖、走廊石材及过门石标高要统一;(6)地面铺贴前要先在地面弹线、予铺，然后再铺贴,防止房间对角线不相等造成得返工。

二、内墙涂料

    在房屋装饰装修中,和消费者接触最多的非乳胶漆莫属了,只要涂装墙面，都离不了它。乳胶漆面层具有良好的耐水、耐碱、耐洗刷性，涂层受潮后不会脱落等特点，是当前装修行业内墙涂刷最时尚的装饰材料。

    1.优选方案:刷白色乳胶漆

    2.质量要点:(1)预先检查墙面的平整度、阴阳角直度、阴阳角方正等,若有误差用石膏腻子找平、顺直;(2)对墙面上污染物、残留砂等予以清除，若墙面基层与第一遍腻子结合力较差,需刷界面剂或底漆一道提高粘接力;(3)找补一遍、满刮腻子二遍、涂刷乳胶漆二至三遍，每道腻子跟一遍打磨工艺，腻子基层应无划痕、麻坑、疙瘩等缺陷;(4)涂刷乳胶漆采用滚涂时,应首先用长毛滚筒涂刷,稍等片刻后再用短毛滚筒均匀滚压,保证漆膜均匀细致，无流坠、露刷、露底、气泡、发花等弊病;(4)保证乳胶漆与踢脚线、门窗套、窗台面、电器开关插座、暖气管线、及其它材料饰面等分界线层次分明,整齐顺直无污染;(5)对于光线较暗，光源角度较小的墙面(如走廊)应重点找平;(6)对于用不同材料填堵的孔洞(如门窗、上亮子等)接缝必须填补专用嵌缝石膏腻子，粘贴一层加筋布,并不得有凸出不平、裂纹现象;(7)对于吊顶，应在灯光打开时检查质量;(8)涂料施工前对上到工序要验收,乳胶漆涂刷前要对腻子基层验收;(9)最后一遍乳胶漆应在其它工程全部完工后进行。

三、木门更换

   室内木门是楼房改造首选项目，随着装饰行业"工厂化"的发展，木工现场制作木门越来越少，而成品实木复合门以质量稳定、施工工期短、绿色环保的优势得到广泛应用。

1.优选方案:成品贴薄木皮复合实木门，颜色同办公家具相近。

2.质量要点:(1)选择通过ISO9001国际质量体系认证、国家质检合格的绿色环保产品;(2)明确天然木皮品种及厚度，主要有花梨木、沙比利、红榉、桦木、楸木、黑胡桃木、红胡桃木、樱桃木等，树种不同，价格有差别，木皮厚度应在0.5-0.6㎜之间;(3)木皮衬板采用MDF单板或多层板，保证门扇不变性、不开裂;(4)门挺采用天然杉木指接，宽度100-120㎜，厚度40，门芯板采用天然杉木指接;造型线条凹入部位采用MDF结构板，凸出部位采用实木线条，颜色同实木皮;(5)合页、锁具、门吸等应带样品，每扇门应安装三个合页;(6)门套侧板采用多层板或杉木指接，厚度大于20㎜，门挡处橡胶条要牢固、弹性好;门边线厚度应大于12㎜，宽度60㎜，基层板采用多层板或杉木指接，门套侧板和门边线饰面木皮，颜色要与门扇配套;(7)采用高档环保油漆，漆膜饱满、光亮。

四、外窗更换

   铝合金窗具有性能好、重量轻、美观(具有金属光泽、可以加工成各种造型和颜色)、采光好(框比较小)、经久耐用(不老化、耐大气腐蚀)、型材易回收和再利用率高、无环境污染等优点，受到人们的喜爱。但其框材隔热性差是其缺点,近年来断桥式结构窗框的出现提高了铝合金窗的隔热性和节能性，再加上将原来以推拉窗为主改为性能较好的平开窗,使其以优异的性能及靓丽的外观成为家庭装修和北京办公室装修中的装饰新宠。

1.优选方案:采用中空5+6+5玻璃、平开内倒铝合金窗(颜色自选，根据涂膜分阳极氧化产品、粉末喷涂、电咏涂漆、氟碳漆等)。东营为沿海地区,最好选择耐腐蚀性能较好的粉末喷涂。

2.质量要点:(1)断桥或复合式型材，厚度大于1.2㎜，制作安装符合《铝合金窗》GB/8479-2003规定;(2)中空5+6+5玻璃;(3)三元乙丙胶条;(4)优质品牌五金件;(5)纱扇型材必须与窗户配套，纱网采用优质产品;(6)开关、内倒灵活;(7)窗框安装及开启扇设计要考虑包窗套、安装窗台板的厚度，预防包好窗套后打不开窗扇;(8)窗框安装要牢固,与墙之间的缝隙发泡胶要注满,周边打门窗专用密封胶要光滑、直顺、均匀;(9)窗外周边打耐候胶要密实,防止渗漏水现象发生;(10)粉末喷涂涂层厚度大于40um、电咏涂漆涂层厚度大于16um)、氟碳漆喷涂(涂层厚度大于30um)。

五、部分房间吊顶

   办公楼精装修改造中天棚吊顶是提高装修档次的重要部位,无论是政府机关还是企事业单位都不提倡豪华气派,而求简洁大方,美观适用。硅钙板吊顶具有施工方便、价格低廉、方便维修、美观大方等优点，因而在公共场合及写字楼精装修中被广泛应用。

1.优选方案:普通房间一般采用600*600防潮硅钙板饰面(配16*28铝合金明龙骨),若房间管线较少,也可以选择不吊顶。走廊由于管线较多，又方便维修必须选择吊顶。主大厅、接待室、领导办公室等人员流动比较多的场合可根据资金情况,选用纸面石膏板造型吊顶。

2.办公楼精装修改造质量要点:(1)板面平整、明龙骨直顺、龙骨与面板吻合严密、灯具消防等设施预留准确、布置协调、排列整齐，硅钙板正面不得有影响装饰效果的污痕、裂纹、缺角等;(3)板面与暖气管线及消防管线结合处、吊顶边条与墙结合处、要结合严密并均匀打密封胶，胶缝要细而匀;(4)C50轻钢大龙骨间距不超过1.0米,吊点间距小于1米，中间起拱部分不小于房间1-3/1000，主龙骨安装后应及时矫正标高，吊杆距主龙骨端部小于300㎜。当吊杆与设备相遇时，应调整吊点的构造或增设吊杆;(5)铝合金明龙骨对接缝应平整、吻合、颜色一致。

六、窗台面

   窗台面是办公室装修内装饰的一个靓点，前几年大都把它设计成水磨石预制块来装饰，如今人们已用石材代替。

1.优选方案:黑金沙石材

2.质量要点:(1)台面可以直接用石材胶粘接在原有的水磨石预制块上，但水平高度要低于平开窗扇;(2)台面与墙面交接处缝隙应小于3㎜，密封胶打缝应在墙面完成后进行;(3)石材接缝平整、严密，磨边光滑、直顺;

七、包装暖气片

   在旧办公楼精装修改造项目中，暖气片大都是铸铁制品，散热效果虽好，但不美观。为了与衬托整体装饰效果，需要进行饰面包装。

1.优选方案:铝塑板饰面，常用颜色有浅灰或香槟银色。

2.质量要点:(1)30*40木龙骨骨架涂防火涂料两遍，间距300*300;(2)细木工板基层，防火涂料两遍;(3)铝塑板饰面分格粘贴，分格设计方案须经建设方同意，留宽度4㎜，需要对缝时要吻合严密、留缝时宽度要均匀，留缝宽度误差小于0.5㎜;(4)留缝注耐侯胶应饱满充实、圆滑直顺、整齐无锯齿飞边;(5)铝塑板面层平整，颜色一致，无碰撞、变形、污染、拐折断裂等现象;(6)斜光源照射目测无凹凸不平现象;(7)与其它不同饰面(如墙面)相接处缝隙对接应小于1㎜，注胶细致、均匀、光滑、整齐;(8)施工前将暖气片周围卫生清理干净;(9)成品暖气罩应设置防脱落措施;

八、卫生间改造

   旧楼房原有卫生间大都不同程度出现木隔断损坏或油漆脱落、墙面陶土瓷砖裂纹、供排水管线老化堵塞、地面渗水等问题。卫生间改造是旧办公楼精装修改造项目中的重要项目之一，也是最繁琐的施工项目。

1.优选方案:(1)顶棚采用PVC材料吊顶;(2)墙面粘贴300*450浅色瓷砖且在窗台以下留5㎜左右腰线，地面粘贴规格300*300的瓷砖;(3)隔断采用三聚氰氨防潮板;(4)将原铸铁供水管线改为PP-R管线，排水管线直接用PVC管，所有供、排水管线均隐蔽敷设;(5)更换原来小规格的蹲大便器，原来是手制阀的改为脚踏阀;(6)拆除原小便池，更换为感应小便斗(220V电源);(7)根据实际情况，选择双位洗手台面可用黑金砂花岗岩台面，选择单位洗手台面可直接采用陶瓷台盆(配镜片);(8)拆除原拖布池，更换成品陶瓷拖布池;(9)根据业主实际情况，是否配置洗浴房、干手机、热水器等;

2.质量要点:(1)拆除原瓷砖前，将原有地面地漏、排水管线口洞等封闭，以防造成堵塞;(2)根据洁具布置情况墙面开槽设置预买管线、电路电源;水管线主要有洗手盆冷热水管、洗浴房冷热水管、热水器的冷热水管布置、拖布盆冷水管等;电路电源主要有干手机电源、小便感应器电源、热水器电源(功率较大)、浴霸电源及灯具电源等;(3)水管出水口、电源插口安装位置要与卫生洁具位置相配套，要事先了解卫生洁具的规格、型号，做到设施预留准确、布置协调、排列整齐;(4)墙面抹灰一遍找平找直，地面抹灰一遍找散水坡;地面采用聚氨脂防水涂料涂刷两遍，总厚度大于1.5㎜，凝固后做24小时蓄水试验;(5)铺设地面前,应检查找坡方向是否正确以保证流水通畅，坡度在2%左右，要放漫坡;(6)铺设地面砖时,地面砖与地漏、进排水管线、大便器等周边缝隙要均匀,宽度要小于3㎜，大便器略低于周边瓷砖5㎜;(7)地面砖与墙面砖阴角结合要严密，墙砖应压在地面砖上覆盖3-5㎜,阴角缝小于1.5㎜;

九、强弱电改造

许多旧办公楼大都建设在上世纪八、九十年代,随着经济的发展和信息化水平的不断提高,原有土建铺设的线路已达不到现代化的办公需求,为了满足需要,只能铺设临时线路,既不美观也不安全.强弱电改造项目,在旧办公楼装修改造中占有举足轻重的地位,直接关系到是否满足使用功能。强弱电改造在装修项目立项阶段就应开始计划，也是项目施工阶段前期的主要工作。强弱电改造主要包括:各种用电器电源、电话、互连网(专用网)、闭路、监控、投影机等项目的线路铺设及始端、终端安装。

1.优选方案:(1)尽量采用暗线路铺设,若房间吊顶,穿线管可从天棚以上铺设;若房间不吊顶,穿线管可从地面或墙面开槽铺设。(2)在走廊吊顶以上设计线路桥架然后向每个房间分只。

2.质量要点:(1)电话、网线始端、终端要做好标记;(2)终端插座要高度一致、排列整齐;(3)各类线路要敷设线管以保证安全、方便维修;(4)各类线路铺设要在吊顶、内墙粉刷、地面铺设等项目开工之前完成并测试;

十、外墙涂料

    外墙装饰材料品种较多，自我市成立二十多年来，经历了水刷石、马赛克砖、霹雳砖、石材、铝塑板等多种外墙装饰材料的变化。目前我国外墙涂料及其施工技术发展很快，但存在短期效果很好，长期效果欠佳的缺点。

1.优选方案:使用弹性腻子、弹性乳胶漆

2.质量要点:(1)严把涂料质量关:优先选用通过质量认证的产品或绿色环保产品。防止使用伪劣产品，对来料抽样检查其品种、颜色是否符合设计施工要求，并应有产品性能检测报告和产品合格证书，对来料分类堆放、标识、专人负责，建立材料进场验收制，切实把好涂料质量关(2)抓好基层的施工质量:不管涂料饰面的材料档次高低，所要涂布的基层都有严格的要求，否则基层疏松有浮尘、油污等不洁物和过于平滑都会影响涂膜与基层的粘附能力，在基层找平处理时所使用的腻子强度不够，过厚。涂料中的基料时常被其所吸食，降低了面料成膜能力，很容易造成涂膜起皮，开裂，脱落(3)正确掌握温度和湿度:各种涂料均需在一定条件下才能形成连续膜，因此他对施工环境要求高，适宜的温度有利于涂料的干燥、成膜。如果施工时环境温度过低或过高，均会降低涂料的技术指标，造成涂料的成膜的不良，以至于无法做到表面均匀二产生涂膜龟裂、粉化、遇水脱落，严重影响建筑物外观和饰面的寿命。因此，应严格掌握涂料允许的最低施工温度及湿度，涂料工程的施工环境宜选温度为5%-35%之间，且通风良好，这样既能加快结膜过程，又能对操作人员的健康有益。

十一、屋面漏水

     屋面漏水会给正常工作带来很多不便，不但造成经济的损失，而且直接影响正常的办公。如何提高屋面质量，克服质量通病，保证不漏，成为旧楼改造中的重点。

1.优选方案:采用SBS改性沥青防水卷材厚度大于3㎜2.质量要点:(1)通过调研分析，制定治理屋面漏水的详细方案，注意选用的维修材料应与原防水材料相融合;(2)优先选用通过质量认证的产品，杜绝不合格产品进入维修工程;(3)注意出水口、檐口、天沟、房檐口、管道、通气口等部位的施工;(4)基层要干燥、洁净、平整并且薄而均匀的涂刮基层处理剂，干燥后铺贴卷材，以提高粘接力;(5)防水层施工温度应选择5℃以上为宜;(6)屋面坡度大于3%，卷材搭接不小于50㎜;(7)蓄水试验。

   总之，城市建设的不断发展，使旧办公楼的改造与装修已成为建筑装修重要的组成部分。只要我们本着"美观大方又经济适用"的宗旨，选择合理有效的施工方案。